De VME als consument: nieuwe regels voor contracten
Jarenlang bevond de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) zich in een juridisch grijs gebied. Omdat ze een ondernemingsnummer heeft, werd ze door leveranciers vaak behandeld als een professioneel bedrijf. Dit betekende dat VME’s vastzaten aan wurgcontracten met bijvoorbeeld liftfirma’s of energieleveranciers, inclusief jarenlange stilzwijgende verlengingen en hoge opzegvergoedingen.
Sinds maart 2024 is dit fundamenteel veranderd. Een nieuwe wet bepaalt dat de meeste VME’s voortaan als consument worden beschouwd, wat u als zelf-beherende mede-eigenaar enorme voordelen en besparingen oplevert.
Wanneer is uw VME een consument?
Niet elk gebouw geniet automatisch van deze bescherming. De wet hanteert een duidelijk criterium:
- De 75%-regel: Minstens 75% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen moet verbonden zijn aan kavels die een niet-professionele bestemming hebben (wonen).
- Hoe controleert u dit? Kijk in de basisakte. Als meer dan 25% van de duizendsten is toegewezen aan winkels, kantoren of dokterspraktijken, wordt de VME nog steeds als een onderneming gezien. Is uw gebouw hoofdzakelijk residentieel? Dan bent u voortaan een consument.
De twee grootste voordelen
De status van consument geeft de VME twee krachtige wapens in handen bij het afsluiten en opzeggen van contracten:
1. Makkelijker opzeggen na verlenging
Dit is de belangrijkste vernieuwing. Voorheen konden contracten (voor lift, brandbeveiliging, tuinonderhoud) telkens met jaren tegelijk stilzwijgend worden verlengd.
- Nieuwe regel: Zodra een contract van bepaalde duur stilzwijgend wordt verlengd, kan de VME dit op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van maximaal twee maanden, zonder dat daarvoor een schadevergoeding verschuldigd is.
2. Bescherming tegen onrechtmatige bedingen
Als consument is de VME nu beschermd tegen “kleine lettertjes” die een onevenwicht scheppen tussen de vereniging en de leverancier. Bedingen die bijvoorbeeld de aansprakelijkheid van de firma volledig uitsluiten of de VME een buitensporige boete opleggen bij een kleine fout, kunnen nietig worden verklaard.
Geldt dit ook voor oude contracten?
Ja! Een zeer gunstig aspect van deze wet is dat er geen overgangsperiode is. De nieuwe regels gelden ook voor lopende contracten die vóór maart 2024 zijn afgesloten. Als uw gebouw aan het 75%-criterium voldoet, kunt u vandaag nog een oud, verlengd contract opzeggen met respect voor de twee maanden termijn.
Veelgestelde vragen (Q&A)
Moet ik aan de leverancier bewijzen dat we een consument zijn? In principe ligt de bewijslast bij de VME. Het is raadzaam om bij een opzegging of betwisting direct te verwijzen naar de statuten van het gebouw en te vermelden dat de residentiële kavels meer dan 75% van de aandelen vertegenwoordigen.
Tellen garages en kelders mee voor die 75%? Ja, alle kavels in het gebouw tellen mee. Bij de berekening kijkt men naar de bestemming in de basisakte. Een garagebox die hoort bij een appartement wordt als residentieel (niet-professioneel) beschouwd.
Wat als we 70% woningen hebben en 30% kantoren? In dat geval geniet uw VME helaas niet van de consumentenbescherming. U valt dan onder de minder strikte “B2B-wetgeving” voor ondernemingen. Dit biedt nog steeds enige bescherming tegen misbruik, maar u heeft niet het recht op de korte opzegtermijn van twee maanden.
Geldt dit ook voor het contract met onze syndicus? Ja, indien uw VME een consument is, geldt de bescherming ook voor de overeenkomst met de syndicus. Let wel op: een syndicusmandaat mag wettelijk nooit stilzwijgend verlengd worden (zie Artikel 14), maar de regels over onrechtmatige bedingen zijn wel degelijk van toepassing.
Bij welke rechter moeten we zijn bij een conflict? Sinds de wetswijziging verandert in sommige gevallen ook de bevoegde rechtbank. Waar voorheen de ondernemingsrechtbank vaak exclusief bevoegd was voor geschillen tussen een leverancier en een VME, kan een VME-consument een leverancier nu vaker voor de burgerlijke rechter (Vrederechter of Rechtbank van Eerste Aanleg) dagen.