Huisdieren, Airbnb en leefregels

Samenleven in een appartementsgebouw vraagt om wederzijds respect en duidelijke afspraken. Wat de ene bewoner beschouwt als “vrijheid”, kan voor de andere een bron van grote hinder zijn. Om conflicten te vermijden, legt de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) leefregels vast in de statuten en het Reglement van Interne Orde (RIO).

Voor u als zelf-beherende mede-eigenaar is het belangrijk om te weten wat de wettelijke grenzen zijn: u kunt namelijk niet alles zomaar verbieden, maar u kunt wel duidelijke kaders scheppen.

1. Huisdieren: Een absoluut verbod kan meestal niet

Een van de meest gestelde vragen is of een VME honden of katten volledig kan verbieden. De rechtspraak in België is hierover vrij duidelijk: een algemeen en absoluut verbod op huisdieren in een appartement wordt vaak beschouwd als een inbreuk op het recht op een privéleven.

De VME mag echter wel strikte regels opleggen in het RIO om overlast te beperken:

Hinder: Huisdieren mogen geen abnormale geluidsoverlast (aanhoudend blaffen) of geurhinder veroorzaken.
Veiligheid en hygiëne: In de gemeenschappelijke delen (inkomhal, lift, tuin) kan worden opgelegd dat honden altijd aan de leiband moeten en dat uitwerpselen onmiddellijk moeten worden verwijderd.
Aantal: Men kan beperkingen opleggen aan het aantal dieren per kavel om “verzamelen” tegen te gaan.

2. Airbnb en vakantieverhuur: De basisakte bepaalt

Kortstondige verhuur via platformen zoals Airbnb kan de sfeer in een gebouw sterk beïnvloeden door een voortdurende stroom van vreemden en mogelijke lawaaioverlast. Of dit is toegestaan, hangt bijna volledig af van de bestemming van het gebouw in de basisakte.

Residentieel gebruik: Indien de statuten expliciet vermelden dat het gebouw uitsluitend bestemd is voor “bewoning door gezinnen” of “residentieel gebruik”, kan de VME toeristische verhuur verbieden.
Vrij beroep: Soms staat de basisakte ook vrije beroepen toe, wat de grens naar commerciële verhuur vager maakt.
Expliciet verbod: De VME kan beslissen om Airbnb expliciet te verbieden via een statutenwijziging (vaak met een 4/5 meerderheid), mits dit niet in strijd is met het eigendomsrecht.

3. Lawaai en andere vormen van hinder

De regels voor het dagelijkse leven staan in het RIO. Denk aan:

Nachtrust: Tussen welke uren moet het stil zijn in het gebouw?
Werken: Wanneer mogen er luidruchtige renovatiewerken worden uitgevoerd (bijv. niet op zondag)?
Uitzicht: Mogen er bloembakken aan de balkons of mag de gevel in een afwijkende kleur geschilderd worden?
Common parts: Mag u uw auto wassen op de oprit of mag u fietsen in de gang parkeren?

Veelgestelde vragen (Q&A)

Kan een syndicus een boete opleggen bij een inbreuk op de leefregels? Ja, mits dit systeem van administratieve boetes expliciet en gedetailleerd is opgenomen in de statuten of het door de AV goedgekeurde RIO. De boete moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de overtreding.

Mag mijn huurder een hond nemen als ik dat als eigenaar verbied? Indien de VME huisdieren toestaat, maar u wilt ze niet in uw appartement, dan moet u dit expliciet in uw huurcontract opnemen. De huurder is echter in de eerste plaats gebonden aan het reglement van de VME.

Wat kunnen we doen tegen een Airbnb-appartement dat voor overlast zorgt? De syndicus kan de eigenaar formeel in gebreke stellen wegens inbreuk op de rust in het gebouw. Indien de overlast aanhoudt en de statuten toeristische verhuur niet expliciet toestaan, kan de VME naar de vrederechter stappen om de verhuur te laten stoppen.

Mogen we camera’s ophangen in de gang tegen vandalisme? Dit mag, maar u moet voldoen aan de Camerawet en de GDPR-regels. Dit betekent: een beslissing van de AV, het aanbrengen van de officiële pictogrammen en de aangifte van de camera’s bij de politie.

Moet een huurder het Reglement van Interne Orde (RIO) ondertekenen? De eigenaar is verplicht om het RIO aan de huurder te bezorgen, bij voorkeur als bijlage bij het huurcontract. De huurder is vervolgens automatisch gebonden aan de leefregels, zelfs zonder aparte handtekening aan de VME.