Reglement van Mede-eigendom

Als de VME de motor van uw gebouw is, dan zijn de statuten het instructieboekje. De statuten van een appartementsgebouw bestaan wettelijk uit twee onafscheidelijke delen: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Samen vormen zij de juridische “grondwet” waaraan elke mede-eigenaar, maar ook huurders en de syndicus, zich moet houden.

Zonder deze documenten zou er totale chaos ontstaan over wie voor wat moet betalen en waar de grens van uw eigen appartement precies ligt.

De Basisakte: Wat is van wie?

De basisakte is in essentie de technische en ruimtelijke beschrijving van het gebouw. Het document legt nauwkeurig vast wat de privatieve delen zijn (uw appartement, uw kelder) en wat de gemeenschappelijke delen zijn (de lift, de gevel, de grond).

Het belangrijkste onderdeel van de basisakte is de toekenning van de quotiteiten (ook wel “aandelen” of “duizendsten” genoemd). De landmeter of architect berekent voor elke kavel een aandeel op basis van de waarde, de ligging en de oppervlakte. Deze cijfers zijn cruciaal omdat ze bepalen:

Hoe zwaar uw stem doorweegt tijdens de Algemene Vergadering.
Welk percentage u moet bijdragen in de algemene gemeenschappelijke kosten (zoals het onderhoud van het dak).

Het Reglement van Mede-eigendom: De spelregels

Waar de basisakte beschrijft wat het gebouw is, bepaalt het reglement van mede-eigendom hoe de vereniging functioneert. In dit document staan de rechten en plichten van de mede-eigenaars beschreven.

U vindt hier onder andere:

De criteria voor kostenverdeling: Worden de kosten voor de lift gedeeld door iedereen, of betalen de bewoners van het gelijkvloers minder?
Rechten en plichten: Mag u een zelfstandig beroep uitoefenen in uw appartement? Mag u de gevel aanpassen?
De organisatie van de VME: Hoe wordt de syndicus aangesteld, wat zijn diens bevoegdheden en hoe wordt de jaarlijkse vergadering georganiseerd?

Een officieel en bindend karakter

Omdat deze documenten de eigendomsrechten van mensen vastleggen, moeten ze verplicht door een notaris worden opgesteld in een authentieke akte. Ze worden daarna overgeschreven in de registers van het kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor). Dit zorgt ervoor dat de regels voor iedereen “tegenstelbaar” zijn: ook als er een nieuwe eigenaar komt, is deze automatisch gebonden aan de bestaande statuten.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Waar kan ik de statuten van mijn gebouw vinden? U heeft een kopie ontvangen van uw notaris bij de aankoop van uw appartement. Indien u deze kwijt bent, kunt u een afschrift opvragen bij de syndicus of bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid.

Kan de basisakte zomaar veranderd worden? Nee. Voor een wijziging aan de basisakte (bijvoorbeeld het herverdelen van aandelen) is meestal een unanimiteit (100% van de stemmen) vereist, tenzij de rechter anders beslist. Voor wijzigingen in het reglement van mede-eigendom die gaan over het beheer, volstaat vaak een 4/5 meerderheid.

Moet mijn huurder zich ook aan deze regels houden? Ja. Hoewel de huurder geen partij is bij de aankoop, zijn de bepalingen in de statuten bindend voor iedereen die het gebouw bewoont. Als eigenaar bent u verplicht om het reglement aan uw huurder te bezorgen, bij voorkeur als bijlage bij het huurcontract.

Wat is het verschil tussen dit reglement en het ‘huishoudelijk reglement’? Het reglement van mede-eigendom is notarieel en regelt de grote juridische en financiële lijnen. Het huishoudelijk reglement (officieel het Reglement van Interne Orde of RIO) regelt de praktische dagelijkse zaken zoals de uren van de vuilnisophaling of het poetsen van de gang. Het RIO hoeft niet via de notaris.