Reservekapitaal: sparen voor de toekomst (5%-regel)

Naast de dagelijkse kosten voor de poetsdienst of elektriciteit, krijgt elk gebouw vroeg of laat te maken met grote, eenmalige uitgaven. Denk aan een dakrenovatie, het vervangen van de lift of het schilderen van de volledige gevel. Om te voorkomen dat mede-eigenaars op dat moment plots duizenden euro’s moeten ophoesten, is er het reservekapitaal.

Sinds 1 januari 2019 is het aanleggen van deze “spaarrekening voor het gebouw” geen vrije keuze meer, maar een wettelijke verplichting voor elke Vereniging van Mede-Eigenaars (VME).

De 5%-regel: Hoeveel moet u sparen?

De wetgever heeft een minimumbedrag vastgelegd om te garanderen dat gebouwen financieel gezond blijven. De jaarlijkse bijdrage aan het reservekapitaal moet minstens 5% bedragen van het totaal van de gewone lopende uitgaven van het voorgaande boekjaar.

Voorbeeld: Waren de gewone kosten (werkkapitaal) vorig jaar € 10.000? Dan moet de VME dit jaar minstens € 500 opzijzetten in het reservefonds. Uiteraard kan de Algemene Vergadering beslissen om meer te sparen als er grote werken in het vooruitzicht zijn.

Een aparte bankrekening

Net als bij het werkkapitaal, is de syndicus wettelijk verplicht om voor het reservekapitaal een afzonderlijke bankrekening te openen op naam van de VME. Dit zorgt voor een strikte scheiding tussen het geld voor de dagelijkse facturen en de spaarpot voor later. Het biedt de commissaris van de rekeningen bovendien een duidelijk overzicht van de opgebouwde reserves.

Wat gebeurt er bij verkoop? (Het grote verschil)

Voor mede-eigenaars is dit het belangrijkste punt om te onthouden: bij de verkoop van een appartement krijgt de verkoper zijn aandeel in het reservekapitaal niet terug.

Het geld blijft eigendom van de VME en is verbonden aan de kavel. De koper “erft” als het ware de opgebouwde spaarpot van de verkoper. Dit is een fundamenteel verschil met het werkkapitaal, dat wel pro rata wordt afgerekend tussen koper en verkoper. Het reservekapitaal verhoogt dus de waarde en de verkoopbaarheid van het appartement, omdat een koper weet dat er al reserves zijn voor toekomstige renovaties.

Kan de VME beslissen om niet te sparen?

Hoewel het reservefonds de norm is, voorziet de wet in een ontsnappingsroute. De Algemene Vergadering kan elk jaar opnieuw beslissen om géén reservekapitaal aan te leggen, of om minder dan de verplichte 5% te sparen. Hiervoor is echter een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 (80%) van de stemmen vereist. In de praktijk is zo’n hoge meerderheid in veel gebouwen moeilijk te halen, wat de bescherming van het gebouw waarborgt.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Waarvoor mag het reservekapitaal precies gebruikt worden? Het reservefonds is strikt bedoeld voor de buitengewone lasten. Dit zijn kosten die niet jaarlijks terugkeren, zoals grote herstellingen, vernieuwingen van technische installaties of energetische renovaties. Het mag niet gebruikt worden om een tijdelijk tekort op de gewone werkingsrekening aan te zuiveren.

Wie beslist wanneer we het gespaarde geld uitgeven? De syndicus mag niet op eigen houtje geld van de reserverekening halen. Alleen de Algemene Vergadering kan beslissen om werken uit te voeren en de financiering hiervan (geheel of gedeeltelijk) uit het reservekapitaal te halen.

Moeten eigenaars van kelders of garages ook bijdragen? Ja, in principe draagt elke kavel bij volgens de quotiteiten (aandelen) vastgelegd in de basisakte, tenzij de statuten voor bepaalde kosten een andere verdeling voorzien (bijv. wie geen lift heeft, spaart niet mee voor de lift).

Wat als ons gebouw gloednieuw is, moeten we dan al sparen? Ja. De wet maakt geen onderscheid tussen oude en nieuwe gebouwen. Juist door direct bij de oplevering te starten met sparen, spreidt u de kosten voor de eerste grote herstellingen (die pas na 15 of 20 jaar komen) over een zeer lange periode.

Kan een huurder gedwongen worden mee te sparen? Nee. De opbouw van het reservekapitaal is een investering in de waarde van het onroerend goed op lange termijn. Deze kost valt daarom volledig ten laste van de eigenaar en kan niet worden doorgerekend aan de huurder.