Wie betaalt beslist

Deze regel, vaak samengevat als “wie betaalt, beslist”, is een van de belangrijkste principes in het moderne Belgische appartementsrecht (Artikel 3.87, § 6 van het Burgerlijk Wetboek). Het is ontworpen om de besluitvorming in complexe gebouwen te versoepelen en te voorkomen dat eigenaars die niet hoeven mee te betalen, een noodzakelijke herstelling blokkeren.

Hieronder volgt een gedetailleerde toelichting

Het principe: Stemrecht volgt de kosten

In veel appartementsgebouwen zijn er kosten die niet door iedereen gedragen worden. Denk aan een gebouw met een commercieel gelijkvloers dat geen toegang heeft tot de lift, of een complex met verschillende blokken (Blok A en Blok B).

Wanneer de statuten bepalen dat de kosten voor een specifiek onderdeel (bijvoorbeeld de lift of het dak van Blok B) enkel gedragen worden door een bepaalde groep eigenaars, dan stelt de wet dat enkel die eigenaars mogen stemmen over werken aan dat onderdeel.

Een concreet voorbeeld: Stel, de gemeenschappelijke garagepoort is defect. Volgens de basisakte worden de kosten voor deze poort enkel verdeeld onder de eigenaars van de garageboxen. Op de Algemene Vergadering zullen de eigenaars die géén garage hebben, niet mogen deelnemen aan de stemming over de nieuwe offerte. Enkel de groep garage-eigenaars beslist.

De spelregels bij deze stemming

Hoewel enkel de betalende groep stemt, gelden er strikte regels:

Aanwezigheidsquorum: Om de vergadering rechtsgeldig te openen, moet nog steeds de helft van álle mede-eigenaars van de hele VME aanwezig zijn (of de helft van alle aandelen vertegenwoordigen). Het is dus niet voldoende dat enkel de garage-eigenaars komen opdagen.
Stemgewicht: Binnen de stemgerechtigde groep wordt het stemgewicht berekend naar rato van hun aandeel in de kosten voor dat specifieke onderdeel.
De “Gezond Verstand”-grens: De betalende groep mag niet zomaar alles beslissen. Hun besluit mag het gemeenschappelijk beheer van de totale mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Ze mogen bijvoorbeeld niet beslissen om de garagepoort knalgeel te schilderen als de rest van het gebouw aan een strikt esthetisch reglement moet voldoen.

Wat als u als enige (individu) betaalt?

De vraag “Wat als ik als enige betaal?” kan ook slaan op een noodsituatie waarbij u op eigen initiatief een herstelling laat uitvoeren. Hier maakt de wet een onderscheid:

Dringende en noodzakelijke werken: Als er bijvoorbeeld een lek is in het gemeenschappelijke dak boven uw appartement en de syndicus grijpt niet in, mag u zelf een aannemer aanstellen. U betaalt de factuur eerst zelf, maar u heeft een wettelijk recht om deze kosten integraal terug te vorderen van de VME (of de betrokken groep).
Nuttige maar niet-dringende werken: Wilt u op eigen kosten iets verbeteren aan de gemene delen (bijv. de inkomhal schilderen omdat u die lelijk vindt)? Dan heeft u nog steeds de toestemming van de Algemene Vergadering nodig. U mag dit niet zomaar alleen beslissen, zelfs niet als u de rekening volledig op u neemt.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Moet de syndicus voor elk agendapunt controleren wie mag stemmen? Ja. De syndicus moet bij de voorbereiding van de vergadering per agendapunt nagaan welke verdeelsleutel van toepassing is en wie dus stemgerechtigd is. Dit moet ook duidelijk in de notulen worden vermeld.

Wat als er maar één persoon moet betalen voor een herstelling? In het uitzonderlijke geval dat een kost volgens de statuten door slechts één eigenaar wordt gedragen, kan deze persoon in principe alleen beslissen over de uitvoering van die werken, mits dit geen negatieve impact heeft op de rest van het gebouw.

Tellen de stemmen van niet-betalers mee voor het quorum? Ja. Voor de opening van de Algemene Vergadering tellen alle aandelen van het gebouw mee om te zien of er genoeg volk is (het aanwezigheidsquorum). Maar zodra het punt van de specifieke herstelling wordt behandeld, worden de stemmen van de niet-betalers genegeerd.

Kunnen we de regel “wie betaalt, beslist” uitschakelen in de statuten? Nee. Dit is een zogenaamde “dwingende wet”. Afspraken in het reglement die hiertegen indruisen, worden door een rechter als niet-bestaand beschouwd.