EPC Gemene Delen

In de strijd tegen de klimaatverandering en de stijgende energiefacturen heeft de Vlaamse overheid een nieuwe verplichting ingevoerd voor appartementsgebouwen: het EPC voor de Gemeenschappelijke Delen (EPC GD). Waar u vroeger enkel een energiecertificaat nodig had bij de verkoop of verhuur van uw eigen appartement, moet het gebouw als geheel nu ook over een eigen “energiepaspoort” beschikken.

Voor de VME en de zelf-beherende mede-eigenaar is dit een cruciaal dossier, omdat dit certificaat de basis vormt voor alle toekomstige renovatieplannen.

Wat is het EPC Gemene Delen?

Het EPC GD is een document dat de energieprestatie van de bouwschil (daken, buitenmuren, vloeren) en de collectieve installaties (centrale verwarmingsketels, zonnepanelen, ventilatiesystemen) in kaart brengt.

In tegenstelling tot het EPC van uw eigen appartement, staat er op het EPC Gemene Delen geen label (zoals A of D). Het is eerder een technische inventaris die berekent hoe energiezuinig de gedeelde onderdelen van het gebouw zijn.

Voor wie en wanneer is het verplicht?

De verplichting geldt voor elk appartementsgebouw in Vlaanderen met minstens twee residentiële eenheden. Het maakt niet uit of u de appartementen verhuurt, verkoopt of er zelf in woont; het certificaat moet aanwezig zijn.

Hoewel de verplichting al in 2024 volledig van kracht is gegaan voor de meeste gebouwen, komen er in 2025 en 2026 belangrijke deadlines bij voor gemengde gebouwen:

• EPC NR (Niet-Residentieel): Heeft uw gebouw een grote commerciële ruimte (bijv. een winkel of kantoor groter dan 500 m²)? Dan moet dit deel uiterlijk op 1 januari 2026 over een eigen EPC voor niet-residentiële gebouwen beschikken.

Waarom is dit belangrijk voor elke eigenaar?

Het EPC van de gemene delen is niet zomaar een extra administratieve last. De gegevens uit dit rapport worden namelijk automatisch gebruikt om het individuele EPC-label van uw eigen appartement te berekenen.

Heeft de VME het dak extra geïsoleerd of een nieuwe collectieve warmtepomp geplaatst, maar is dit niet verwerkt in een EPC GD? Dan zal uw eigen appartement een slechter label krijgen dan het in werkelijkheid verdient. Een accuraat EPC GD verhoogt dus de verkoopwaarde van elk individueel kavel in het gebouw.

Geldigheid en vernieuwing

Een EPC Gemene Delen is in principe 10 jaar geldig. Er is echter één belangrijke uitzondering: zodra de VME ingrijpende werken uitvoert, moet het certificaat sneller worden vernieuwd. Dit is verplicht wanneer:

• Minstens 15% van de gebouwschil (gevel, dak of vloer) wordt na-geïsoleerd of vervangen.
• Collectieve installaties voor verwarming of warm water volledig worden vervangen.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Is een EPC GD ook verplicht voor een klein gebouw met maar 2 appartementen? Ja. De wet maakt geen onderscheid op basis van de grootte van de VME. Zodra er twee woonunits zijn die een inkomhal, dak of gevel delen, is het EPC GD verplicht.

Wat kost het opmaken van een EPC Gemene Delen? De prijs hangt af van de complexiteit en de grootte van het gebouw. De kosten worden gedragen door de VME (alle eigenaars samen) en verdeeld volgens de quotiteiten in de basisakte.

Wat als onze VME geen EPC GD heeft? Indien bij een controle blijkt dat het gebouw niet beschikt over een geldig certificaat, kan de Vlaamse overheid een administratieve boete opleggen tussen € 500 en € 5.000. Belangrijk: het betalen van de boete stelt u niet vrij van de verplichting; het EPC moet alsnog worden opgemaakt.

Wie mag dit certificaat opstellen? Dit mag enkel gebeuren door een erkend energiedeskundige type A. De syndicus moet hiervoor offertes opvragen en de deskundige toegang verlenen tot alle technische ruimtes en het dak.

Moeten we voor elke kleine herstelling een nieuw EPC laten maken? Nee. Alleen bij de vervanging van collectieve installaties of bij isolatiewerken die meer dan 15% van de oppervlakte van de muren, daken of vloeren beslaan, is een update verplicht.