De Raad van Mede-eigendom
In grotere appartementsgebouwen is de afstand tussen de syndicus en de individuele mede-eigenaars soms groot. Om te vermijden dat de syndicus volledig ongecontroleerd zijn gang kan gaan, heeft de wetgever de Raad van Mede-eigendom (RME) in het leven geroepen. U kunt dit orgaan het best vergelijken met een “raad van toezicht”: zij houden namens de eigenaars de vinger aan de pols bij het dagelijkse beheer.
Wanneer is een Raad van Mede-eigendom verplicht?
Niet elk gebouw hoeft een raad te hebben. De wet (artikel 3.90 van het Burgerlijk Wetboek) trekt een duidelijke grens:
- Meer dan 20 hoofdkavels: De oprichting van een RME is verplicht. Let op: bij het tellen van deze 20 kavels worden kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegeteld.
- Minder dan 20 hoofdkavels: Een raad is optioneel. Indien de mede-eigenaars in een klein gebouw toch een raad willen oprichten, kan dit met een 3/4 meerderheid van de stemmen beslist worden.
Wat zijn de taken van de Raad?
De opdracht van de raad is wettelijk vastgelegd en kan in twee hoofdtaken worden gesplitst:
- Toezicht houden: De raad controleert of de syndicus zijn taken correct uitvoert. Ze kijken mee naar de administratie en het technische beheer. Ze hebben het recht om alle documenten (facturen, contracten, briefwisseling) in te kijken en er kopieën van te maken, mits ze dit vooraf aan de syndicus melden.
- Bijstand verlenen: De raad fungeert als klankbord voor de syndicus. Ze kunnen helpen bij het opvragen van offertes voor grote werken of advies geven bij het opstellen van de jaarlijkse begroting.
De grens van de macht: Geen beslissingsbevoegdheid
Een veelgemaakte fout is te denken dat de Raad van Mede-eigendom de baas is van de syndicus. Dat is niet zo. De raad heeft wettelijk geen enkele autonome beslissingsbevoegdheid.
Zij mogen dus niet zelf een aannemer kiezen of een contract opzeggen, tenzij de Algemene Vergadering hen daarvoor een expliciete en beperkte volmacht heeft gegeven voor een specifiek dossier. De syndicus blijft als enige eindverantwoordelijk en aansprakelijk voor het beheer.
Wie kan er in de raad zetelen?
Enkel mede-eigenaars (of hun echtgenoten, naakte eigenaars en vruchtgebruikers) die stemrecht hebben op de vergadering mogen lid worden. De leden worden door de Algemene Vergadering aangesteld met een volstrekte meerderheid (50% + 1), en dit voor elk lid afzonderlijk. Hun mandaat loopt doorgaans tot de volgende jaarlijkse vergadering en is hernieuwbaar.
Veelgestelde vragen (Q&A)
Mag de syndicus ook lid zijn van de raad? Nee. De wet verbiedt dit uitdrukkelijk om belangenvermenging te voorkomen. De raad moet de syndicus immers controleren; men kan zichzelf niet controleren.
Zijn de leden van de raad aansprakelijk als er iets fout loopt? Ja. In tegenstelling tot de VME is de raad geen aparte rechtspersoon. De leden zijn persoonlijk aansprakelijk voor fouten die ze maken bij het uitoefenen van hun toezicht. Daarom is het voor elke VME essentieel om een aansprakelijkheidsverzekering voor de raadsleden af te sluiten.
Worden leden van de raad betaald voor hun werk? In de meeste gevallen is dit een onbezoldigde (gratis) functie. De Algemene Vergadering kan echter beslissen om een vergoeding toe te kennen voor de tijd en inspanning die de leden leveren.
Wat als we in een groot gebouw (>20 kavels) geen raad hebben opgericht? In dat geval is de VME in overtreding met de wet. Elke individuele mede-eigenaar kan naar de rechter stappen om de aanstelling van een raad (of een voorlopige bewindvoerder) af te dwingen op kosten van het gebouw.
Hoeveel mensen moeten er in de raad zitten? De wet legt geen minimum of maximum aantal vast. In de praktijk bestaat een raad vaak uit 3 of 5 personen. Het is aan te raden om met een onpair (oneven) aantal te werken om patstellingen bij intern overleg te vermijden.