Wat bij verkoop? Informatieplicht voor de notaris

De verkoop van een appartement is juridisch complexer dan die van een eengezinswoning. Omdat de koper niet alleen een privéwoning koopt, maar ook deel gaat uitmaken van een “bedrijf” (de VME), moet hij precies weten in welke staat dat gebouw zich bevindt. De wet (artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek) legt daarom een strikte informatieplicht op aan de syndicus.

Voor u als zelf-beherende mede-eigenaar is dit een cruciaal moment: u moet de notaris binnen de wettelijke termijn voorzien van een uitgebreid pakket aan documenten, zodat de verkoop niet vertraagt of juridisch aanvechtbaar wordt.

De 15-dagen regel

Zodra een mede-eigenaar zijn appartement te koop stelt, zal de notaris (of de vastgoedmakelaar) de syndicus contacteren voor informatie. Vanaf dat moment heeft de syndicus 15 dagen de tijd om alle gevraagde inlichtingen te bezorgen.

Indien u als syndicus deze termijn mist, riskeert de VME aansprakelijk gesteld te worden voor eventuele vertragingsschade. De kosten voor het verzamelen van deze informatie mogen door de syndicus in rekening worden gebracht, maar vallen wettelijk volledig ten laste van de verkoper.

Welke documenten moet u aanleveren?

De wet somt nauwkeurig op welke informatie de koper moet ontvangen vóórdat hij het compromis tekent:

De laatste drie notulen: De verslagen van de Algemene Vergaderingen van de afgelopen drie jaar. Hieruit kan de koper afleiden of er conflicten zijn of dat er grote werken op komst zijn.
De recentste balans: Een afschrift van de laatst goedgekeurde jaarrekening.
De staat van de fondsen: Hoeveel geld zit er in het werkkapitaal en hoeveel in het reservekapitaal (het spaarfonds)?
Juridische procedures: Een overzicht van lopende rechtszaken waarbij de VME betrokken is.
Recente beslissingen: Alle besluiten van de AV die na de laatste balans zijn genomen en die financiële gevolgen hebben (bijv. een stemming over een nieuwe lift).

Financiële afwikkeling: Werk- vs. Reservekapitaal

Bij de definitieve overdracht bij de notaris vindt de financiële verrekening plaats. Hierbij geldt een belangrijk onderscheid:

Het werkkapitaal: De provisies die de verkoper al betaald heeft voor de dagelijkse kosten, worden pro rata verrekend. De verkoper krijgt zijn ongebruikte deel terug van de VME.
Het reservekapitaal: De bijdragen die de verkoper over de jaren heen heeft gedaan aan de spaarpot voor grote werken, blijven eigendom van de VME. De verkoper krijgt dit geld niet terug. De koper profiteert dus van de opgebouwde reserves.

Het voorrecht van de VME bij wanbetalers

Indien de verkoper nog schulden heeft bij het gebouw, staat de VME sterk. Sinds 2019 heeft de vereniging een wettelijk voorrecht op de verkoopprijs.

Wanneer de notaris de akte verlijdt, is hij verplicht om de achterstallen van de verkoper (voor het lopende en het vorige boekjaar) in te houden op de verkoopsom en direct over te maken aan de VME. Dit voorrecht gaat in veel gevallen zelfs voor op de hypothecaire vordering van de bank.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Mag ik als syndicus geld vragen voor het opzoeken van deze info? Ja. De tijd die u steekt in het verzamelen van documenten en het beantwoorden van de vragen van de notaris mag vergoed worden. Zorg wel dat dit tarief duidelijk in uw syndicuscontract staat (zie Artikel 14). De factuur hiervoor is altijd voor de verkoper.

Wat als er na de verkoop een fout blijkt te zitten in de afrekening? Zodra de akte getekend is, is de koper lid van de VME. Eventuele tekorten die ná de datum van de akte worden vastgesteld (bij de jaarlijkse eindafrekening), vallen in principe ten laste van de koper, tenzij koper en verkoper hierover bij de notaris andere afspraken hebben gemaakt.

Is een asbestattest van de gemene delen ook nodig bij verkoop? Sinds 2024 moet bij de verkoop van een kavel in een gebouw van vóór 2001 het asbestattest van de gemene delen beschikbaar zijn. Vanaf 2027 blokkeert de notaris elke verkoop als het collectieve asbestattest (met deadline eind 2026) niet aanwezig is.

Wat als ik de gevraagde info niet binnen 15 dagen kan leveren? Indien u als syndicus nalatig bent, kan de notaris de informatie opvragen bij de mede-eigenaars zelf of verdergaan op basis van de verklaringen van de verkoper. Echter, de syndicus (en de VME) kunnen dan aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden.

Moet de koper ook het Reglement van Interne Orde (RIO) ontvangen? Ja. De verkoper is verplicht om het RIO en de statuten aan de koper te overhandigen, zodat de nieuwe bewoner vanaf dag één de leefregels van het gebouw kent.