Niet-betalers: wat te doen bij wanbetaling?

De financiële gezondheid van een appartementsgebouw staat of valt met de discipline van de mede-eigenaars. Als één eigenaar stopt met betalen, moeten de anderen dat tekort tijdelijk opvangen om de elektriciteit of de liftkeuring te kunnen blijven betalen. Wanbetaling is dan ook een van de grootste bronnen van frustratie binnen een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME).

Gelukkig heeft de wetgever de syndicus sinds de hervormingen van 2018 en 2024 sterke instrumenten gegeven om kordaat op te treden.

De syndicus beslist zelf: Geen stemming nodig

Een cruciale verandering in de moderne wetgeving is de autonomie van de beheerder. Vroeger moest een syndicus vaak wachten op een beslissing van de Algemene Vergadering om een juridische procedure te starten tegen een wanbetaler. Vandaag de dag kan de syndicus op eigen initiatief een advocaat, incassobureau of gerechtsdeurwaarder inschakelen om achterstallige bijdragen in te vorderen (Art. 3.86, §3 BW).

Het stappenplan bij achterstallen

Om juridisch sterk te staan, volgt de syndicus doorgaans dit traject:

De vriendelijke herinnering: Een eerste bericht (via e-mail of post) na de vervaldatum. Let op: de nieuwe wetgeving van 2024 over de “eerste gratis herinnering” voor consumenten is niet van toepassing op de relatie tussen een VME en haar leden, omdat de VME hier niet optreedt als een commerciële onderneming.
De aangetekende ingebrekestelling: Indien de betaling uitblijft, volgt een officieel schrijven. Vanaf dit moment begint ook de wettelijke intrest te lopen.
De gerechtelijke invordering: De syndicus laat de eigenaar dagvaarden voor de Vrederechter. De rechter kan de wanbetaler veroordelen tot betaling van de hoofdsom, de intresten, een schadevergoeding en de gerechtskosten.

Het “Wapen van de VME”: Het wettelijk voorrecht

Sinds 2019 is de positie van de VME bij een gedwongen verkoop enorm versterkt. De VME is nu een bevoorrechte schuldeiser. Dit betekent dat wanneer een appartement van een wanbetaler verkocht wordt (bijvoorbeeld door de bank omdat de lening niet betaald wordt), de VME als een van de eersten haar geld krijgt uit de verkoopopbrengst.

Dit voorrecht verleent zelfs voorrang op de hypothecaire vorderingen van de bank. Het is echter beperkt in de tijd: het geldt enkel voor de achterstallen van het lopende en het daaraan voorafgaande boekjaar.

Veelgestelde vragen (Q&A)

Mogen de namen van wanbetalers bekend worden gemaakt aan de andere eigenaars? Ja. Andere mede-eigenaars hebben het recht om te weten wie de financiële stabiliteit van het gebouw in gevaar brengt. De wet verplicht de syndicus bovendien om op de Algemene Vergadering te rapporteren over lopende invorderingsprocedures en de identiteit van de betrokkenen.

Wie betaalt de kosten van de advocaat voor de invordering? In eerste instantie betaalt de VME de kosten als een voorschot. Echter, bij een vonnis in het voordeel van de VME, zal de rechter doorgaans beslissen dat deze kosten integraal verhaald kunnen worden op de wanbetaler.

Wat als een appartement wordt bewoond door een vruchtgebruiker? In dat geval is er sprake van “hoofdelijkheid”. De syndicus mag zelf kiezen bij wie hij de rekening aanklopt: de naakte eigenaar of de vruchtgebruiker. Hij hoeft niet uit te zoeken wie voor welk deel verantwoordelijk is; beide partijen zijn voor het geheel aansprakelijk tegenover de VME.

Kan de syndicus de toegang tot de lift blokkeren voor een wanbetaler? Nee. Dit wordt beschouwd als eigenrichting en is verboden. Zelfs als iemand niet betaalt, mag de syndicus geen vitale diensten afsluiten of de toegang tot het pand hinderen. De enige weg is de juridische weg via de rechter.

Wat gebeurt er met de achterstallen als het appartement verkocht wordt? Bij een verkoop moet de notaris de syndicus inlichten. De syndicus geeft de stand van de schulden door. De notaris is vervolgens verplicht om de achterstallen van de verkoper in te houden op de verkoopprijs en deze direct over te maken aan de VME.